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税理士も知っておきたい 不動産登記の登録免許税

2016年8月15日

税理士も知っておきたい 不動産登記の登録免許税税の専門家である税理士でも、実務でなかなか関わる機会がない税目に、登記の際に課税される登録免許税があります。しかし、直接の関与はなくとも、登録免許税は様々な経済活動に伴い発生する重要な税金です。今回は、土地や建物の売買のほか相続案件でも目にする不動産登記の登録免許税についてまとめてみます。


権利登記の基本的な税率

土地や建物の権利に関する登記を行うとき、登録免許税が課税されます。代表的な権利である所有権の場合、最初に行う所有権保存登記で不動産の価額の1000分の4、売買や贈与等による所有権移転登記は1000分の20、相続による所有権移転登記は1000分の4の税率となります。

所有権のほか、実務で扱うことが多いのが抵当権等の担保物権でしょう。抵当権等の設定登記をする際は、債務額(根抵当権の場合は極度額)の1000分の4、移転は1000分の2の税率となります。また弁済等により抵当権を抹消する場合は、1物件につき1000円となっています。

なお、上の税率は本則のものであり、各種軽減税率もあります。重要なものとして、土地の所有権移転登記の税率は平成29年3月31日までの間、不動産価額の1000分の15に軽減されています。また、長期優良住宅や省エネ住宅などの軽減もありますので、個々の取引ごとに確認しておきたいところです。

中間省略による節税は可能か?

登録免許税は、課税標準と税率が比較的明確であり、節税の余地は少ないのですが、税額を抑えるという観点から論点となるものに中間省略登記があります。例えば、所有権がAからB、BからCと順次移転した場合に、Bを省略してAからCに移転登記をすることは原則として認められず、2回分の課税は免れません。

しかし、不動産会社が不動産を転売する場合などでは、AとBが、Bが指定した者に所有権を取得させるという「第三者のための契約」を締結し、直接AからCへの登記を行う、実質的な中間省略登記を行うことがあります。

関連して、相続による移転でよく起こるのが数次相続です。祖父母の代から親の代への相続の際に移転登記をしておらず、親の代から孫の代に相続された場合、中間の相続が単独相続の場合は、直接孫に移転登記を行うことができ、税額を抑えることができます。そのため、複雑な法律関係がない場合、あえて祖父母の代から親の代への移転登記を行わないケースもあるようです。

重要性増す不動産関連の税金

最近、不動産価格上昇や相続への関心の高まりから、不動産に関する実務に強い専門家が求められています。そして、不動産の取引では、不動産所得や譲渡所得などの所得税、また相続による資産税等々、税実務が多いため、経験の豊富な税金の専門家が重要な存在となります。

司法書士が税実務を行うことになる登録免許税ですが、不動産に関連する税金を総合的にみることのできる士業者は、税理士をおいてほかにはありません。各税目を「不動産関連の税金」として捉え直し、体系的に整理して学ぶ機会を設けるのもよいかもしれません。

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